Konzept Penthouse

Konzeptstudie Penthouse

Zielgruppe Penthouse

Bungalow oder Penthouse - Vorteile eines Penthouse = Symbiose des Bungalow auf dem Dach eines Gebäudes als nachhaltige Raumnutzung und idealer Wohnbereich für DINK´s und Best - und Golden Ager ....

DINKS`S = Double Income No Kids - Best Ager = Menschen ab 50+ - Golden Ager = Lebensfrohe Menschen ab 60+

Ausgangslage der Neukonzeptionierung des Dachgeschosses

Grundlagen

Ursprüngliche Baugenehmigung zur Änderung der Dachkonstruktion

Im Jahr 2015 erhielten wir die Genehmigung, die ehemalige Mitarbeiterwohnung im Dachgeschoss umfassend zu renovieren und fünf elegante Dachgauben anstelle der vier Dachflächenfenster einzubauen. Die Arbeiten begannen vielversprechend mit der Installation moderner Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen. Ein neues, stilvolles Bad sowie ein praktisches Gäste-WC wurden errichtet.

Während der Vorbereitung der Dachgauben stellte unser bauleitender Architekt jedoch fest, dass das Sparrendach für die geplanten Änderungen mit zwei Pfetten verstärkt werden müsste, die sich über die gesamte Hausbreite erstrecken. Diese unerwartete Herausforderung führte dazu, dass die Arbeiten vorübergehend eingestellt wurden, um eine neue, durchdachte Lösung zu finden.

Im Jahr 2020 präsentierten wir unsere überarbeitete Konzeption dem Bauamt, und 2021 reichten wir eine formelle Bauvoranfrage ein, unterstützt durch beeindruckende 3D-Zeichnungen, die im Exposé enthalten sind. Diese neue Planung verspricht, das Dachgeschoss in ein modernes und attraktives Penthouse zu verwandeln.

Positiver Bauvorbescheid in 2024

Nach langwierigen Verhandlungen mit dem zuständigen Bauamt und der Gemeinde, die sich auch aufgrund der Corona-Pandemie verzögerten, wurde das Konzept schließlich nach drei Jahren in der vorliegenden Form genehmigt. Besonders betont wurde dabei der ausdrückliche Wunsch, die im Verfahren geltend gemachten energetischen Maßnahmen umzusetzen, um ein durch den Einsatz von Sonnenenergie nahezu autarkes Wohngebäude zu schaffen.

Während der Bearbeitung des Projekts gab es Widerstände gegen eine zu moderne Gestaltung in der Nähe des historischen Kerns. Diese Bedenken konnten jedoch durch die zwischenzeitlichen Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vom 1. November 2020 sowie durch die Unterstützung auf allen Ebenen der Politik – von der Landesregierung Rheinland-Pfalz über die Bundesregierung bis hin zur Europäischen Gesetzgebung – ausgeräumt werden. Diese Änderungen und Unterstützungen betonen die Notwendigkeit energetische Effizienz und Nachhaltigkeit in Bauprojekten zu fördern.

Der Bauvorbescheid ist für vier Jahre gültig und bietet somit ausreichend Zeit, dieses zukunftsweisende Projekt zu realisieren.

wirtschaftliche Kostenplanung

Einschätzung der Entstehungskosten des Penthouse

Eine Kostenkalkulation für diese umfassende Dachumstellung von einem ungedämmten Altdach zu einem zeitgemäß gedämmten und auch hinsichtlich seiner Entstehungs- und Unterhaltskosten optimierten Abgeknickten Pultdach umfasst mehrere grob zusammengefasst wesentliche Posten:

Reduzierte Planungskosten

Zunächst sind ergänzend zu den bereits vorliegenden vorbereitenden Planungsunterlagen wie 2D Zeichnungen sowie DWG Dateien des Gesamtgebäudes und der Dachgeschoss-Konzeption wie die Vorbereitung eines Bauantrages auf der Basis des genehmigten Bauvorbescheides Architekten- und Ingenieurleistungen zu berücksichtigen. Hierbei ist angesichts der vorliegenden genehmigten Planung eine deutlich reduzierte Bearbeitungszeit zu erwarten.

Bauarbeiten

Die Bauarbeiten beginnen mit dem Abriss und der Entsorgung der Dacheindeckung, wobei die voraussichtlich asbesthaltigen Kunstschieferplatten kostenerhöhend berücksichtigt werden müssen.

Anschließend ist der Rückbau des Dachstuhls vorzunehmen. Hierbei ist es sinnvoll die durchweg unbeschadeten Pfetten und Sparren im Zuge der Planung des neuen Dachstuhls zur Wiederverwendung vorzumerken, um eine nachhaltige Bauweise auch praktisch umzusetzen.

Anschließend ist die südliche Brandmauer teilweise zu entfernen bzw. aufzustocken sowie die nördliche Brandmauer seitlich aufzustocken.

Neuerrichtung Dachstuhl

Bei der Errichtung des Dachstuhls ist die kostengünstige Konstruktion der beiden geneigten Flächen von Vorteil. Der planerische Einsatz der bisherigen Hölzer reduziert die Kosten und vermeidet die Kosten der Entsorgung.

Eindeckung durch Sandwichplatten

Im Rahmen der Planung ist vorgesehen, die Eindeckung mittels werkseitig vorgelängten Sandwichplatten mit einer Isolationsschicht von 14 – 16 cm (160 mm Kernstärke mit 14,2 kg/m2 und einem U-Wert von 0,14) vorzunehmen. Diese Variante würde eine Eindeckung aus massiv gedämmten Sandwichprofilen umfassen, die sich schnell und kostengünstig installieren lassen und eine gute Grundlage für die spätere Installation von Photovoltaik-Modulen bieten.

Fenstereinbau Ost und Westseite

Nach der Fertigstellung der Dacheindeckung sind die nun freien Flächen der östlichen Front zu dem Terrassenbereich mit Fensterfronten zu schließen. Die oberhalb der Fensterfronten bestehenden Flächen werden entsprechend der Planung mit Wandelementen ebenfalls in Sandwichbauweise und einer Dämmung von bis zu 20 cm im Leichtbau ausgebildet. Auch für diese Wandkonstruktion können Hölzer aus dem ehemaligen Dachstuhl Verwendung finden. Dies gilt entsprechend für die Westseite des Gebäudes.

Terrassenausbau und Balkonflächen und Brüstung oder Glasgeländer

Der sicheren Abdichtung und fachgerechten Isolierung der Balkon und Terrassenflächen auf dem westlichen Dachbereich der sich darunter befindlichen Wohnung 3 sowie dem Balkonbereich, der sich über die gesamte Front der Ostseite hinwegzieht und somit die Dachfläche der darunterliegenden Wohneinheiten bietet ist die besondere Aufmerksamkeit der Planer und ausführenden Unternehmen zu widmen.

Ergänzung der Installation und Innenausbau

Nach dem Ausbau der Außenflächen des neuen Wohnbereichs Penthouse werden Anpassungen der Elektrik, sowie die Errichtung von Leichtbauwänden sowie Maler und Bodenlegerarbeiten nach den Designvorgaben des Eigentümers anfallen, die derzeit kaum abzuschätzen sind.

Gesamtkostenschätzung

Die Gesamtkosten für die Dachsanierung und den Ausbau sind auf der Basis aktueller Preise zu bestimmen. Diesseits werden sie mit einem Aufwand von etwa 100.000 € beziffert, wobei die genaue Summe je nach spezifischen Anforderungen und Marktbedingungen variieren kann.

Kostenschätzung Solardach

Auf der Basis einer grroben Schätzung der Kosten der Installation einer Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von ca. 28 kwH, die auf dem Süddach installiert werden wird, ist laut den Berechnungen der Energieberatung mit einer auf den Zeitraum eines Jahres bezogenen Energieernte zu rechnen, die diedurch eine Wärmepumpe benötigte Energie übersteigt. HIervon ausgehend werden nach den Berechnungen und Kalkulationen für die Installation der Anlage etwa Kosten in Höhe von 75.000 € anfallen. Diese Kosten sind derzeit nur Merkposten, da die Preise für die Photovoltaik-Panele derzeit stark sinken, so werden derzeit in spanischen Baumärkten Solarpanele mit rd 500 kWp (Kilowatt-Peak) für 89 € inklusive Mehrwertsteuer (Preis 10/2024) angeboten. Auch die Kosten der Wechselrichter stehen durch das verbreiterte Angebot massiv unter Druck.

Außer der Kaufanlage bieten sich gerade für Wohnanlagen die Mietmodelle einzelner Anbieter an. Zu nennen sind etwa: DZ4 ist einer der Pioniere auf dem Markt und bietet verschiedene Mietmodelle mit einer Vertragslaufzeit von 15 Jahren an. Enpal kümmert sich um die Installation und Wartung der Miet-Solaranlagen. E.ON SolarCloud bietet flexible Vertragslaufzeiten und zusätzliche Speicherlösungen.

Solarimo spezialisiert sich auf Miet-Solaranlagen für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Diese Anbieter bieten oft Komplettlösungen an, die Installation, Wartung und Versicherung beinhalten. Es lohnt sich,daher insbesondere unter Berücksichtigung der Servicekomponente, die Angebote zu vergleichen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden.